2008-06-02 20:23 | 只看楼主
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地震--抗震 对房价地影响如何？

  前几天，一位知名的财经评论员对512地震与中国房价的关系提出一个“无相关”或“弱相关”理论，其中提到本次地震由于并非发生在国家的经济核心区，因此对国内资本市场的影响很有限，再加之受灾地区商品房市场对国内主要区域价格引导力很弱，因此无法撼动目前看似铁板一块的房地产价格市场。 从纯粹的经济影响力角度讲，我承认本次地震主要影响的地区都是藏羌汉混居区，经济发展程度有限，除个别上市企业外，对国家的经济总量影响不大。 但地震是否会深刻影响到商品房市场价格的走势，个人则认为要从更深刻的地方来看——即从中国的房地产的价格形成机制来看待。 中国的房地产价格是什么？在投资为拉动为主导的中国资本市场，房价其实就是个定海神针！中国自改革开放以后的经济发展轨迹其实是走了一个资本垄断、集中投资带动出口产业发展，依靠顺差实现资本积累拉动资产价格提升的封闭循环。 行业垄断——资本集中——投资——劳动力低价——效率提高——行业垄断、资本集中深化——资产升值——再投资——效率再提高，在这个封闭循环里，其实资产升值是整个投资拉动经济发展的最终表现。 与资产升值相伴发展的始终是总量增长、效率提升、低工资以及资本集中。 由于效率原则和劳动力低价要素是整个经济发展循环的根本推动力，这个发展模式不可避免的结果，就是消费比例降低，就是贫富差距拉大，就是资产价格提升…… 这套发展模式下，有两个指标性的东西，一个是股市，一个是房价，股市可以看做资本市场的趋势变量，而房价呢，则是一个定量，代表着资本垄断规模总量。 因此，高房价的基础，可以说就是贫富差距；就是资本垄断；就是劳动力低价，因此，要解决整个中国的高房价问题，其实就是解决中国自身的产业垄断、行政垄断带来的投资出口型市场面临的转型问题。这样的问题，实际上只能放到社会的根本矛盾中去理解。 对于中国的现状，有一个形象漫画地比喻得很好：中国，就好比一个拖着13亿民生在不断奔跑的巨人，他后面是不断在追赶，妄图吞没他的洪水。在那两条脆弱的腿上，一条写着经济发展，一条写着体制改革，后面的洪水上，分明漂着两个大字——革命！ 很简单，中国社会就是这么个不断与“革命”赛跑的巨人，效率与公平，经济发展与体制改革，这两条腿始终是此起彼落，不可能拉下哪一条。 而现在呢？经济发展这条腿迈出去快30年了，体制改革这条腿却一直难以撼动，结果造成效率至上思想下的血淋淋地经济发展。 看看最近的社会舆论吧，对于社会体制的讨论，对于垄断利益的声讨，对于权利失衡的舆论监管。中国民众在过去1年里参与体制改革，参与权力监督的热情，比过去29年加起来还要多！ 与之相对应的，是中央在最近接连提出的分配体制改革、民生房地产、ZF部门改革、农民社会保障等民生举措。 这一系列举措其实正在说明，效率优先的时代正在远去，单纯的经济发展正在让位与社会和谐和公平原则。 对此，习惯了权力垄断的凯恩斯主义者也许会难过，GDP至上的时代正在过去，未来几年，中国更需要的是理清思路，做出选择，从文化、政治、思想上转一个身，把过去30年拉下的公平这条腿拽上来。 要打破这个资本要素压制劳动力要素的核心禁锢，有两个巴士底狱必须要推翻，一个是股市大欺小；一个就是高房价！ 很高兴，股价已经在向价值投资原则回归了，25倍的平均动态PE虽然仍不能正确反应要素价值，但核心正日渐明了——股市不是给资本垄断者随意圈钱的地方，这里是向大众投资人返还经营利润的地方。 另一方面，高房价存在的基石正在崩塌。 在效率至上的投资原则下，高房价本就是权力垄断和资本集中的核心，是资本要素压制劳动力要素的一座大山。 在这个大山上，地方ZF和开发商通过分工合作，以土地垄断和开发资质限制，成功实现了商品房的价格垄断，并给房价制造出了一个只涨不跌的保值“神话”。 通过这个神话，一套房子可以收走一个普通家庭劳动力终身价值的几乎全部剩余，而这些劳动力的价值剩余通过垄断造就的土地泡沫，绝大部分都回到垄断ZF机构的手中！ 因此，如果高房价不崩塌，劳动力价值的解放就无从谈起，消费带动的经济增长模式也不可能确立，人民永远只能成为廉价劳动力！ 不过目前，一切正面临历史性的转变，美国的次级贷危机让房产的保值增值的合理性打了个大大的问号。即便在最讲究价值投资原则的美国，用理性的经济增长模型推演出来的资本市场，也一样避免不了周期性崩溃的结果。 美国住房的房价收入比中国低得多，售租比更合理，而且住房的土地是私有的，他们都可以跌，我们为什么不可以？ 其次，土地泡沫正在破裂，以中国许多1、2线城市为例，08年第一季度的土地成交价格比07年10月以前环比大幅下降，土地市场流标更是不胜枚举。 作为整个国内商品房价格泡沫的根源，土地泡沫破裂将直接击破房价底限，引起商品房价格平台的重估。 当然，目前市场上有很多人拿通胀说事，拿PPI说事，认为钢筋、水泥、铝材等建材的价格上涨将直接刺激房价，这是狗P逻辑！ 商品房是什么？是资产，是投资品，直接影响房价的是资本市场、投资市场的信心和资金流入量。 目前的整个市场状态是，社会游资大量流出房地产市场和投资市场，反而商品市场正在极度膨胀。 07年以前引起全世界，特别是第三世界资产大幅升值的游资目前正在涌向商品现货和期货市场：从大米、小麦到豆油和石油，海量的美元游资正在把去年前年的投资过热变成现在世界性的通货膨胀，而在这个时候，全世界的资本市场和房地产市场都在冷却和收缩，中国也不例外。 因此，放到此次中国的房地产遇冷的市场原因来看，原因很简单，因为钱走了，钞票们都去光顾商品交易市场了！ 虽然各地ZF都在收缩土地供给，以重新唤起市场的购买欲求，但由于游资的大量撤离，导致房地产的投资性消费遇冷，我们现在只剩下所谓的刚性需求苦苦支撑整个的房地产大局。因此，只要分析一下首置业主们——也就是那些把买房当成消费品的普通消费者们，我们就可以很清楚地理解地震，这个巨大的天灾可能给目前的市场造成怎样的心理震荡了…… 如果说广大的刚性需求消费者心理的真实想法是：虽然购房在售租比上并不合算，但购房至少还能剩下一个“壳”，这就好比股市里面买到一支踏空的垃圾股，虽然业绩回报不理想，但在没有退市机制的中国股市，这个“壳”多少还存在一些重组翻身的“妄想”。 因此，那些留在股市的垃圾“壳”与留在房市的贬值“壳”其实都是在资本、土地要素的垄断机制下，中央和地方圈钱的套子。 人们以往认为房地产是一种比银行储蓄还能保值的投资品，这是ZF在土地垄断和有限供给基础之上人为制造短缺造成的。512地震，它的作用就是通过血淋淋的破坏力，把人们认为最能保值的这个壳子，在一瞬间摧毁，并让人们几十年时间形成的投资价值体系发生了坍塌。 当人们发现房地产实际是一种风险投资品，存在着灭失的巨大风险，而在这种情况下，其自身价格又超过了合理的投资价值。在贬值风险和灭失风险的双重压力下，人们会如何应对？ 自然是租赁而不是购入了！这个过程会持续到房价达到合理的投资空间为止！ 因此，地震实际上是改变了住房消费者的价值判断方法和估值体系，让客户从更为偏重消费的行为方式来看待房地产。这个过程其实就是我们倡导的民生地产的本质！ 地震促进了理性置业和住房消费理念的生成，也许在未来会进一步导致目前高房价的形成机制从根本声发生崩溃。 如果未来的一天，民生的呼吁最终导致“第三次土地革命”即土地产权占有方式发生根本性变革，我想，这样伟大的变化足可以告慰7万遇难的同胞的在天之灵了吧